每日报道：2023年，广州刚需将无房可买！

来源：米宅广东 推荐关注

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【资料图】

我最近做了很多一线的调研和数据观察。

不管是从一线实际的调研还是从数据分析中，确实发现，全国的楼市都在加速的回暖。

不同的城市，回暖的姿势还有比较大的差别。

深圳，量没有大的变化，但是二手房的笋房在一套套的消失，一批外地买房人已经杀到深圳，在扫笋房的库存。

东莞，1月的成交量微涨，二手房市场开始出现业主反水加价的情况，一手房的售楼部客户量多了起来。

郑州，新房和二手房回暖的比较明显，虽然价格还在底部摩擦，但是二手房的成交量已经达到去年的2倍，新房市场主流楼盘的售楼部熙熙攘攘。

至于天津、重庆、苏州、杭州，各个城市的楼市都如春天一般回暖复苏。

广州的楼市也在回暖，但是速度蹒跚的如同老太婆走路，不仔细观察，看不出平静之下的暗流涌动。

广州楼市以一种极为纠结的姿态在缓慢复苏，这种纠结主要体现在——

二手房的成交量并没有比去年有多大变化，但是1月二手挂牌均价环比去年12月涨了5.4%。

1月新房的成交4740套，环比12月下降12%，但是刚需盘成交量比去年有了突破，全市成交量前10名的楼盘，刚需盘占了8个。

二手房的挂牌量12.67万套，比去年更多，但是笋房的数量越来越少，天河、黄埔等主流二手小区的最低价一点点在抬高。

二手流动性增强、刚需开始入场、挂牌价抬升，以上种种的特征都是市场回暖的迹象，虽然广州的回暖慢了全国半拍，但是广州楼市已经半只脚踏进了春天。

今年的3月，广州楼市注定要迎来一个小阳春的局面。

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我昨天刚给我的朋友提过买房的建议，建议她现在可以考虑入场了。

广州刚需的朋友，最好在今年上半年完成买房的动作。

因为2023-2024年广州楼市能供应的刚需住宅真的不多。

我以我朋友的买房需求作为典型例子来做选筹——

通勤在天河、总价350万以内，20年以内房龄的两房和三房、兼具自住和保值功能。

按照以上的标准，来选择广州可选的刚需新房和二手房小区，发现可以选的范围实在有限。

我们先来看区域——

增城，房价是便宜，但是二手房流动性存在问题，排除。

南沙，通勤距离过远，存在巨大不确定性，排除。

花都、从化距离过远，房子没有价值，排除。

越秀，只能买老破小，价格贵，排除。

能选的天河、海珠、白云、荔湾、黄埔、番禺6区的房子。

天河，能选的只能是天河的二手两房，能优选的小区比较有限，我筛了筛，仅有这几个——

天健上城60多平的两房，

富力天朗名居50多的两房，

金燕花园70㎡的两房，

广氮花园58㎡的两房，

时代花生50多㎡的两房。

海珠能选的更加有限，仅有金碧花园第二金碧、第三金碧和保利百合花园的小两房可选。

荔湾，能选的新盘只有珠江广钢新城和保利和悦滨江，次新二手房能选的有保利塞纳维拉、保利公园九里和华发荔湾荟。满打满算仅有5个。

番禺，排除掉莲花山、亚运城、泛市桥板块，新盘适合的仅有南站板块的品秀星瀚，二手盘适合的仅有祈福新村。

黄埔，新盘能满足要求且在预算范围内的在萝岗和香雪范围内选，仅有合生中央城、星樾山畔TOD和佳大瑞园。二手可选仅万科东荟城和时代春树里。

白云，新盘没有合适可选，二手盘仅有金沙洲的深业江悦湾、保利江岸花园、保利西海岸可选。

以上，就是350万以下能够保值升值可选的刚需楼盘了。

肯定会有朋友说为什么其实还有更多的刚需盘可选，比如黄埔的知识城、长岭居、云埔、夏园某些新盘和次新二手盘，比如白云的白云湖数字科技城片区，比如番禺的亚运城板块和市桥南板块。

确实，这些板块都有其他刚需盘，但是那些楼盘要么板块鸡肋、要么无配套、要么不具有保值功能。

刚需买房，是要自住兼具投资的，持有时间会比较久，这就需要所选的房子素质足够硬，只有整体素质足够硬，才能够穿越周期。

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广州真正能买的刚需盘数量已经不多了。

眼尖的朋友其实能够发现，2023年能买的刚需楼盘几乎都是之前已经在售的楼盘。

2023年广州楼市还没有出现新入市的优质刚需盘。

因为2021-2022年土拍的不利，拿地盖房的房企们挑挑拣拣，选择的都是核心区域的改善盘。

天河东，今年有一票改善盘要入市。

越秀，有地王豪宅要入市。

海珠，有六七个改善住宅要入市。

荔湾，白鹅潭、广船有豪宅要入市。

盘盘广州2023年要入市的新盘，几乎都是改善和豪宅。

不知不觉之中，广州的刚需市场悄悄地被房企抛弃。

所以，2023年的广州市场，好的刚需产品一定是稀缺的。

不止是2023年，2024年除增城、南沙、花都、从化四区以外的刚需产品都是稀缺的。

2023-2024年这两年，广州的刚需大概率会面临无房可买的局面。

本文完。

2023年，对于整个中国一定是一个分化的行情。

有些城市，一定会复苏，有些城市，一定会继续沉寂，这既和这些城市的楼市相关，也和这些城市的产业强相关。

有些城市是主城可以买，有些城市是地铁板块可以买，还有一些城市是产业聚集板块，金融聚集板块。

具体哪些城市哪些可以买，我们总结了一个全国买房城市表格。

1、一张表格，涵盖全国300多个城市，哪些可以买，哪些千万别碰，还有这些城市应该购买的板块方法。

2、另外，还有一个银行系统内部使用的全国开发商黑名单，咱们普通客户置业这些开发商千万不能碰。

2023年买房一定要看看，一定要看看。

关键词： 广州楼市 无房可买